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주택투자로 자산을 늘리는 방법

 

주택 가격이 꾸준히 오르고 부동산 관련 각종 TV 프로그램이 사랑을 받으면서 부동산 투자를 진지하게 고려하는 사람들이 늘고 있다. 일반인들이 흔히 생각하는 부동산 투자는 크게 주택투자와 상업용 부동산 투자로 분류 할 수 있다. 그중 일반인들이 쉽게 접근 할 수 있는 분야가 주택 투자이다.

그러면 주택투자는 어떤 방법들이 있으며 각각 어떤 장단점이 있는 투자인지를 살펴볼 필요가 있다.

 

 

1. 주택 임대

 

일반인들이 손쉽게 접근할 수 있는 투자법은 건물주가 되는 것이다. 임대용 투자 주택을 구입해 임대를 통한 수익을 올리는 방법이다. 경험 없이 도전하기 힘든 플리핑과 달리 주택 임대는 수익률은 낮아도 쉽게 시작할 수 있는 것이 장점이다. 올해 상반기 주택 임대 평균 수익률은 약 13%로 꽤 좋은 성적을 거뒀다. 지난 3년 평균과 5년 평균 수익률도 각각 약 9.9%11.67%로 높은 편인데 그동안 주택 임대 수요가 높아 임대료가 꾸준히 올랐기 때문이다.

세금 혜택이 크다는 것도 주택 임대의 장점이다. 모기지 이자, 재산세, 수리비 등의 비용을 세금 보고시 소득 공제 대상으로 활용할 수 있다. 임대용 투자 주택 구입지로는 지역 고용 시장이 안정적인 곳이 적합하다. 일자리가 꾸준히 창출돼야 임대 수요도 끊이지 않기 때문이다. 어바인 소재 부동산 투자 업체 홈 유니온은 이런 지역으로 텍사스와 애리조나 남동부 지역 등을 꼽았다.

 

 

 

2. 플리핑

 

플리핑에 대한 인기가 치솟고 있다. TV쇼를 보면 단기간에 큰돈을 벌 수있는 것처럼 비쳐지기 때문인데 실제와는 다른 면이 많다. 우선 리얼터 닷컴의 분석에 따르면 플리핑이 최근 높은 수익률을 기록했다. 주택 가격 급등으로 2017년 상반기 평균 총수익률은 약 48.6%를 찍었다. 집값이 크게 올랐던 2014년과 2012년에도 총수익률은 약 45.8%, 44.8%씩을 기록했다.

 

수익률만 따지고 보면 플리핑이 최고의 투자법임에는 틀림이 없다. 그러나 순수익률을 타져보면 플리핑의 투자 매력이 다소 떨어진다. 거의 모든 플리핑이 구입 뒤 리모델링과 수리를 거치고 수리비로 지출되는 비용이 가장 크기 때문에 총수익에서 수리비를 제외해야 실제 수익이라고 볼 수 있다.

 

이밖에도 보유 기간 동안 발생하는 주택 보험료와 재산세, 모기지 페이먼트, 주택 매매시 발생하는 클로징 비용까지 포함하면 순수익률은 훨씬 낮아진다.

 

플리핑에 도전하려면 해당 지역 주택 시장 흐름을 잘 분석해야 한다. 주택 가격이 저평가된 지역중에서도 주택 가격이 빠르게 오르는 지역이 플리핑 투자 적합지다.

 

부동산 시장 조사기관 애톰 데이터 솔루션스’(ATTOM Data Solutions)의 조사에 따르면 올해 2분기 플리핑 투자 총수익률이 가장 높은 지역은 피츠버그(146%), 베이턴 루지(120%), 필라델피아(114%), 해리스버그(103%), 클리블랜드(102%) 등으로 모두 100%를 넘었다.

 

플리핑 투자시 가장 중요한 점은 비용을 충분히 적립해야 한다는 것이다. 전문가들에 따르면 예상되는 수리 비용 외에도 최소 약 10~20%를 추가 비용으로 마련하고 있어야 한다.

TV쇼에서 나오는 것처럼 수리 비용이 예상한 대로 나오는 경우는 극히 드물고 거의 대부분 예상을 초과하기 마련이다. 또한 플리핑은 주택 시장 전망이 밝다는 것을 전제로하기 때문에 주식 시장을 예상하듯 운이 따라야 하며, 집이 팔릴 것으로 예상되는 향후 6~12개월간의 주택 시장 전망을 분석하는 것이 중요하다.

 

 

3. ‘부동산 투자 신탁’(REITs)

 

부동산 투자 신탁도 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 방법중 하나다. 올 들어 평균 약 2.75%로 수익률이 크게 떨어졌지만 지난 3~5년 평균 수익률은 약 10%내외를 기록할 정도록 높은 수익률을 기록했다.

 

부동산 투자 신탁은 플리핑이나 주택 임대처럼 직접 부동산을 매매할 필요가 없는 투자법이다. 대신 증권 시장에 상장된 부동산 투자 신탁 증권을 구입해 일반 주식처럼 증권 시장에서 매매하거나 배당금을 받는 방식으로 수익을 창출 할 수 있다.

 

부동산 투자 신탁은 주택뿐만 아니라 사무실 건물, 상가 건물, 창고나 공장 건물 등 다양한 형태의 부동산에 투자하기 때문에 투자자의 관심 분야에 투자할 수 있는 것이 장점이다.

 

반면에 부동산 투자 신탁 형태는 크게 두 가지로 에퀴티 부동산 투자신탁과 모기지 부동산 투자신탁으로 나뉜다.

 

에퀴티 투자신탁은 보유한 부동산에 발생하는 임대 수익을 투자자들에게 분배하는 방식이다. 모기지 투자신탁은 모기지 상품을 매입해 발생하는 이자 수익이 분배된다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에따르면 네트워크 서버 관리 공간을 임대하고 임대료를 받는 데이터 센터 부동산 투자 신탁의 수익률이 약 30%로 가장 높았다. 반면 대형 쇼핑몰에 투자하는 투자신탁의 경우 최근 매우 저조한 수익률을 기록하고 있다.

 

4. 크라우드 펀딩 부동산 투자

 

불특정 다수의 소액 투자자들로부터 투자금을 유치하는 방식을 크라우드 펀딩 투자라고 하는데 부동산 투자에도 몇 년전부터 이 방식이 도입됐다. 운영 방식은 부동산 투자 신탁과 비슷하지만 규모 등 다른 점도 많다.

 

20153월쯤부터 모습을 드러낸 크라우드 펀딩 부동산 투자는 투자금 규모가 크지 않은 소액 투자자 위주로 투자금이 유치된다. 부동산 투자 신탁의 투자 규모가 주로 대규모인 반면 크라우드 펀딩 방식은 주택 몇채가 되지 않을 정도의 소규모로도 운영된다.

 

또 부동산 투자 신탁이 주식처럼 언제든지 매매가 가능한 반면 크라우드 펀딩 투자는 장기간 자금이 묶여 있는 점도 다른 점이다. 크라우드 펀딩으로 투자한 부동산의 가치가 올라야만 투자자들에게 수익이 분배되기 때문에 일반적으로 5~7년간 투자금을 회수하지 못하는 규정을 두고 있다.

 

시작된 지 불과 약 3년도 채 안돼 장기 수익률은 아직 집계되지 않고 있다. 업계에 따르면 전문 투자자들의 경우 연수익률이 약 11%~45%에 이르지만 일반 투자자들의 수익률은 약 8.2% 정도로 알려져 있다.

 

5. 거주용 주택 장기 보유

 

주택 가격이 떨어졌을 때 구입해서 장기간 보유하고 있는 것만으로도 투자 가치가 있다. 특히 최근 수년간 주택 가격이 크게 올라 장기간 보유한 주택을 팔았을 때 기대되는 수익도 만만치 않다.

 

리얼터 닷컴의 집계에 따르면 주택 가격은 최근 1년사이 약 10%가량 올랐고 3년간은 약 26.7%나 뛰었다. 만약 주택 가격이 바닥을 친 5년 전과 비교할 경우 상승률은 약 44.8%로 크게 높아져 당시 주택을 구입한 사람이 지금 팔 경우 높은 수익률을 올릴 수 있다.

 

주택 가치는 장기적으로 항상 오르는 패턴을 보여왔기 때문에 구입뒤 적어도 5년 이상 장기 보유해야 투자 가치를 실현할 수 있다. 주택 가격은 또 항상 오르고 떨어지는 트렌드를 거듭하기 때문에 구입 타이밍도 높은 투자 수익률을 올리는데 매우 중요하다.

 

 

 


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