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한인들의 주택 소유율이 급격히 늘어나면서 2가구 이상 소유주들 역시 증가하고 

임대를 통한 부대 수익을 올리는 투자자들이 좋은 세월을 구가하고 있다.

그러나 테넌트가 수익을 보장해 주기는 커녕 스트레스와 손해만 입힌다면 

그야말로 실패한 투자가 될 수도 있는 것이다.

 

랜드로드(Landlord) 가 된다는 것은 단순히 임대 계약의‘갑’이 된다는 개념으로 이해해서는 안된다.

미국에서는 철저한 임차인 보호법이 존재하며, 경우에 따라서는‘비굴한 집주인’으로 전락해 버리는 일도 비일 비재하기 때문이다. 랜드로드(Landlord)가 되고자 한다면, 그리고 임대계약의‘갑’으로 남고 싶다면‘강한 집주인’, ‘똑똑한 집주인’이 되는 길을 추구해야 할 것이다.      

그러면 당신의 믿었던 테넌트가 렌트비를 연체하기 시작하거나, 임대 계약 사항들을 위반하기 시작한다면 어떻게 대응하는것이 좋을까?

랜드로드의 성향마다 그 대응 방법과 수위는 다소 다르기 마련이다.

가장 껄끄러운 대응 방법이 테넌트와 직접적인 인간 관계를 임대 계약의 기본으로 할 때 인데, 문제가 생겼을때 처음에는 감정싸움으로, 그 다음에는 변호사가 개입되어 법정에서 만나게 되는 경우이다. 

테넌트가 한인일 경우는 그 부정적인 파장은 미국에 사는한 계속 감내해야 한다.

‘강한 집주인’ 은 계약서를 바탕으로 한 원칙을 중요시 한다. 그 원칙을 집행하기 위해서는 제 3자의 객관적인 집행이 필수이며, 이는 관리 전문 부동산 회사를 통해 가능하다.

‘똑똑한 집주인’은 임대계약 사항중 당면한 문제의 해결 방법에 대한 절차를 이해하는 집주인이다. 이는 단순히 변호사 등에게 일을 맡겨 진행하기 보다는 손수 챙겨보는 마음가짐이 우선이며, 더 나은 결과를 보장 받는 길이기도 하다.

‘퇴거 소송 신청서’는 원고(Plaintiff)가 피고(Defendant)를 상대로 진행하는 퇴거 신청서로서 임대인(Landlord) 이 원고, 임차인(Tenant)이 피고인이 된다.

이 신청서의 접수 비용은 $116이며 (덴톤 카운티), 머니오더나 은행에서 발행한 수표(Cashier’s check)로 미리 만들어 와야 접수가 가능하다. 카운티 오피스에서 접수 즉시 법정일자(Court date) 를 알려주며 신청서 하단에 공증 도장을 찍어 피고인에게도 법정 출석요구를 통지하게 된다.

양식의 상단에 COMPLAINT 와 주소란에는 먼저 기본적인 고소내용과 퇴거 대상 거주지 주소를 적는다.

첫번째 항목에는 퇴거 사유가 나열되어 있으며 월 임대료 액수와 3가지 경우중 해당하는 사유에 첵크를 하고 각각의 내용을 적는다. 옆에 예를 든 양식은한인들이 주로 거주하는 캐롤톤이 속한 덴톤(Denton) 카운티의 양식을 기준으로 하기로 한다.

 

 

Eviction-form-복사.gif

 

 

 

▶ UNPAID RENT AS GROUNDS FOR EVICTION

밀린 렌트 총액을 적는 란이며, 렌트가 연체된 달(month)이 언제인지도 적는다. 퇴거 신청서 접수 당시 밀린 렌트액과 실제 법정일 당일기준으로 밀린 렌트 액수는 차이가 있기 마련인데, 이런 경우 법정일 (Court Date) 에 판사앞에서 신청서에 있는 액수보다 많아졌음을 말로 설명하면된다.

▶ OTHER GROUNDS FOR EVICTION/LEASE VIOLATION

임대 계약 내용중 위반 사항을 적는 란이며, 이 경우 임차인에게 문제의 해결을 위한 사전 노력이 있었음을 증명해야 하므로 Certified Mail로 오간 내용을 간략히 한 줄에 요약해 적어야 한다.

▶ HOLDOVER AS GROUNDS FOR EVICTION

임대계약이 만료되었거나 이사 날자를 지키지 않고 남아 버티고 있는 테넌트라면 이 경우에 속한다.

두번째 항목에는 원고인이 피고인에게 어떠한 방식으로 사전 고시를 했는지 묻는 란이다.

Certified Mail, Regular Mail, Delivery in Person, Attached to inside of main entry door  의 방법중 반드시 테넌트가 편지를 받을수 있는 방법으로 보내야 하며, 법원에 출석 당시 이 증빙 자료를 반드시 지참해야 한다. 변호사 비용이 발생 했다면 그 액수를 따로 적는 란이 있으므로 이 역시 청구할 수 있다.

▶ REQUEST FOR JUDGEMENT   란은 다소 정확한 이해가 필요하다. 

법정에서 내려지는 판결의 범위에 대해 미리 기술해 놓은 항목이다. 원고(Landlord) 가 피고(Tenant)로 부터의 지불 명령이 확정되면, 별도의 청구소송 없이 다음 항목들도 자동적인 권한이 발생된다는 내용이다.

이에는 (1)주택 소유권,  (2)주택내에 있던 물건들에 대한 처리 권한,  (3)밀린 렌트 청구권, (4) 변호사 비용, (5)법원 수수료, (6) 연채 이자(Texas Finance Code Section 304 에 준하는 이자) 가 포함된다. 마지막 항목에는 법정 진행 당시 필요한 답변등을 이메일로 할 경우, 자신의 이메일 주소로 적어 이를 동의하는것으로 신청서가 마감된다.

맨 마지막 서명란에는 본인이 아닌 에이젼트가 서명할 수도 있으나, 대리인 임명시 반드시 신청한 대리인이 법정에 나와야 함을 잊지 말아야 한다. 

 

 

숀김_프로필.gif

 


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