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적지않은 수의 초보 부동산 투자자들이 가장 걱정하는 부분중 한가지가, 투자용 부동산 매입후 관리에 관련한 사항입니다. 크기와 금액에 관계없이 작은 주거용 주택, 혹은 큰 규모의 Shopping Center를 구입할 시에도 똑같이 겪게되는 한가지 고민거리입니다. 이유는 간단합니다. 무엇을, , 어떻게 해야 하는지에 대한 정확한 정보와 노하우가 없어서 입니다.

이번 시간에는 투자용 부동산 관리는 무엇을, , 어떻게 해야하는지에 대해 간략하게 알아보겠습니다.

 

무엇을 관리하는가?

우선, 세를 줄 목적으로 구입한 작은 주택의 경우를 보겠습니다. 본인이 거주할 목적으로 구입한 집과 똑같은 규모의 주택을 구입했더라도, 관리할 부분이 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다. 투자용이기 때문에 가장 중요한 돈관리(Bookkeeping) 해야하고, 세입자도 신경써야하고, 세입자가 집을 잘 관리하는지도 확인해야하고, 작은 문제라도 바로바로 해결해야하고, 세입자가 바뀌는 시기에는 부동산 중개인, 리스 계약서, 집수리 문제 등등 신경써야 할 일들이 많습니다. 또한, 본인이 거주하는 집이라면 나중으로 미루거나 혹은 그냥 넘어갈만한 작은 일들도, 세입자가 문제 제시를 하면 빠른 시일내에 해결해야만 하는 경우도 종종 발생합니다.

세입자가 여럿있는 Shopping Center의 경우는 어떨까요? 위의 예에 더해서, 관리해야 할 부분들이 많이 늘어납니다. 우선, 세입자가 많다보니 세입자 관리에 더 많은 시간을 할애해야 할뿐만 아니라, 거주용 주택의 경우와 다르게 건물주가 제공해야 할 일들이 많아집니다. 기본적으로 청소도 해주어야 하고, 쓰레기도 비워주어야 하고, 전기, 수도, 조경, 치안 등등 여러가지 서비스를 제공해야 하며, 이는 모두 건물주가 관리해야 하는 목록에 포함됩니다.

 

왜 관리하는가?

당연히 수익을 높이기 위해서겠지요. 투자용 부동산도 일반 비즈니스와 마찬가지로, 수익을 얻기위한 하나의 비즈니스 입니다. 다시 말해, 관리를 잘하고 못하고에 따라, 수익율에 큰 차이가 발생합니다. 세입자 한명한명을 잘 관리해야 하고, 건물도 항상 깨끗하고 안전하게 유지해야 하고, 회계(Bookkeeping)관련해서도 분명한 서류들이 반드시 구비되어야 합니다.

물론, 위의 사항들을 경시하고, 대충 Lease 원하는 세입자 나타나면 세주고, 조경이나 청소도 가끔씩 해주고, 회계정리도 세금보고시 일년에 한번 정리하는 식으로 대충 관리하시는 건물주도 있을것으로 생각합니다. 하지만, 본인의 개인적인 생각으로는, 모든 일련의 일들을 좀더 계획적으로, 좀더 전문적으로 접근하고 이행하는 방법이 투자자산의 미래와 수익 창출에 있어 보다 긍정적인 효과를 볼 것으로 기대합니다. 항상 세입자의 입장에서 생각하고, 세입자가 원하는 부분을 맞춰가다 보면, 건물주가 원하는 월세 받아낼 수 있다고 본인은 생각합니다.

 

어떻게 관리하는가?

이 질문에 대한 정답은 없습니다. 정답이 있다면 모든 부동산 투자자들이 성공하겠지요

다만 정답은 없지만, 좋은 방법들은 많습니다.

우선, 규모가 커질수록 회계의 중요성이 커집니다. 단지 당장의 수익을 최대화하는 것도 중요하지만, 건물 매각시 또는 재융자 받는 것까지도 염두에 두어야 합니다. 회계관리를 어떻게 하느냐에 따라 NOI(Net Operating Income) 더 나아가 CAP Rate까지도 크게 달라지기 때문입니다. 이부분은 투자용 부동산에 손 대시기 전에, 반드시 전문 부동산 관리인과 전문 회계사에게 조언 들어야 하는 이유중에 한가지입니다.

다음으로 사람관리(?)가 중요합니다. 규모와 금액에 관계없이, 투자용 부동산에 투자를 하였다면, 최소한 몇명의 부동산 중개인과 간단한 수리 할수 있는 Handyman 한분 정도는 특별히 잘 관리(?)하셔야 나중에 혹시라도 발생할 수 있는 큰 불이익을 막을 수 있습니다.

세입자와 작은 분쟁으로 소송까지 가는 경우 가끔 발생합니다. 이럴때마다 변호사 위임하시기는 쉽지 않을 것입니다. 세입자와 문제가 발생하는 대부분의 경우는, 큰 마찰없이 간단히 해결할 수 있는 문제인 경우가 많은데, 어떻게 대처할지를 몰라 소송까지 감당해야 할수도 있습니다. 이런일을 대비해서 전문 부동산 회사를 고용하시기를 권장합니다. 물론, 세입자가 몇 안되는 소규모의 건물인 경우, 건물주 스스로 모든 관리가 가능하겠지만, 특별히 처음 시작하시는 투자자이거나 규모가 있는 투자 건물의 경우, 예기치 못한 일들이 발생할 수 있으므로, 지출이 조금 늘어나더라도 Property Manager(건물 관리인)를 두시는 것이 건물주 스스로 직접 모든 문제에 노출되는 것보다 좀더 나은 결과를 가져올 것으로 생각합니다.

그리고, 부동산을 소유하게 되면 항상 작은 수리(Repair) 일들이 많이 발생하는데, 항상 어디에 문의할지가 큰 골치거리입니다. 큰 미국회사를 불러야 할지, 싼 멕시코 친구들을 불러야 할지, 아니면 그냥 말 통하는 한국분을 불러야 할지그리고 막상 약속잡고 현장에 오면, 터무니 없는 견적을 주고, 아니면 아예 작은 일에는 오지도 않고그래서, 적어도 공사하시는 분 한명 정도는 잘 알아두셔야 합니다. 가격을 떠나 정말 위급할 때 와주실수 있는 분을 잘 관리하셔야 합니다.

 


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