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복수 오퍼와 출혈 경쟁 바이어는 한숨만 쉰다

 

 

달라스 지역에 또한번 초강력 셀러스 마켓 바람이 불어 닥치고 있다. 마땅한 매물은 없는데 사려는 사람이 몰리다 보니 셀러들이 바이어들을 마치 먹잇감 요리하듯 주도하고 있다. 오픈하우스에 바이어들의 발길이 끊이지 않는가 하면 매물이 나오자마자 여러 건의 오퍼가 경쟁적으로 제출되는 현상을 쉽게 찾아볼 수 있다. 일부 바이어들은 보호 조항(옵션기간)을 경쟁적으로 포기하면서 출혈 경쟁까지 벌여 부작용까지 우려된다.

 

주류 언론에서는 전국 곳곳에서 벌어지는 지금의 상황을 25년만에 처음 보는 셀러스 마켓이라 떠들어 대고 있다. 달라스 지역에서 20년 가까이 부동산 에이젼트로 일해온 A씨는 “20년간 부동산 에이전트를 하면서 올해처럼 강력한 셀러스 마켓을 경험해본 적이 없다면서, “조금 지나치다 싶을 정도로 가격이 높게 나온 매물도 순식간에 팔리고 있다며 셀러에 의해 좌지우지되고 있는 주택 시장 상황을 전달했다.

 

얼빙에 거주하는 김xx 씨는 최근 3차례 오퍼 경쟁에서 밀려난 사연을 월간 부동산 편집장에게 털어놓았다. xx씨는 최근 3차례 오퍼를 제출하면서 모두 리스팅 가격보다 높게 썼다그러나 언제나 돌아오는 말은 가격을 더 높게 쓴 바이어가 있어서 힘들겠다라는 말 뿐이라고 하소연했다.

 

치솟기 시작한 주택 가격

 

주택 가격 상승폭이 가장 높은 도시는 주택 시장 과열 조짐을 보이고 있는 시애틀, 포틀랜드, 달라스 등으로 조사됐다. 최근 주택 가격이 치솟고 있는 이유는 주택 매물 수급에 심각한 불균형이 발생했기 때문이다.

 

AP통신에 따르면 봄철 성수기임에도 불구하고 주택 매물량은 20년래 최저 수준을 나타내고 있다. 반면에 재판매 주택은 물론 신규 분양 주택 시장까지 거래가 호황을 이루며 주택가격이 고공 행진을 이어가고 있다.

 

주택 구입 수요가 급증하고 있음에도 불구하고 매물 부족에 따른 주택 구입난으로 기존 주택 보유자들 중 집을 내놓은 비율은 현재 매우 낮아 매물 부족 사태가 악화되고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 매물 부족에 따른 집값 급등 현상은 일시적인 현상에 그칠 것으로 보고 있다.

 

최근 주택 임대료 상승세가 주춤해지면서 주택 구입 대신 임대로 전환하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 구입 수요가 임대 수요로 전환될 경우 주택 가격 상승세는 현재보다 둔화될 것으로 기대된다.

 

올해 1분기 신규 주택 착공 건수가 지난해 1분기 대비 약 8.1% 급등, 향후 신규 주택 공급 증가에 대한 기대감도 높아져 주택 가격이 조만간 안정세로 돌아설 것으로 예상된다.

 

 

이자율 하락 현재로서는 악재

 

가파른 주택 가격 상승세를 진정시킬 수 있는 유일한 요인은 모기지 이자율이다.

그러나 지난 대선이후 소폭의 상승세를 거듭하던 모기지 이자율이 최근 하락세로 돌아서면서 주택 구입 수요를 더욱 부채질 할 것으로 전망된다.

 

국책 모기지기관 프레디맥의 집계에 따르면 30년 만기 고정 금리는 전국 평균 약 3.97%(420일 기준)으로 지난해 11월 이후 처음으로 4% 밑으로 떨어졌다.

 

모기지 이자율이 떨어지면 주택 수요 늘어나지만 현재로서는 달갑지 않는 현상이다. 매물로 나온 주택이 턱없이 부족한데다 봄철 성수기까지 겹쳐 주택 구입자들이 일시에 쏟아져 나오고 있기 때문이다.

 

모기지 이자율은 한달 만에 약 0.3%포인트 떨어졌는데 이정도 하락폭이면 월간 모기지 페이먼트가 약 50달러 절약되는 효과가 발생한다.(주택가격 약 236.400달러, 20% 다운페이먼트 기준). 모기지 이자율은 대선 직후 트럼프 행정부의 경기 부양책에 대한 높은 기대감으로 지속적인 상승세를 보여왔다.

 

반면 최근 시리아 및 북한 사태로 인한 위기감 고조와 트럼프 행정부 경기 부양책 실시에 대한 회의감이 높아지면서 하락세로 돌아섰다.

 

 

불티나게 팔리는 매물

 

DFW지역의 주택 동향의 중심축이라 할 수 있는 플래노 지역의 올해 4월중 총 주택 거래량은 287 채 였다. 작년 같은 기간에 283채 판매된 것에 비교하면 별 차이가 없는 편이다. 이는 가장 핫하다는 플래노 역시 매물 부족 현상이 심각하다는 것을 반증하고 있는 것이다.

그런데 스퀘어 피트당 가격과 판매 평균 가격은 놀라울 만큼 올랐다는 사실이다.

작년 4월 스퀘어 피트당 $128 이던 가격이 $138 로 올랐고, $314,500 이던 평균 가격이 $331,000 으로 오른것만 봐도 수급 불균형이 심각하다는 사실을 반영하고 있는것이다.

 

이런 경우 가장 빈번하게 발생하는 현상이 복수 오퍼와 오버 프라이스로 오퍼하는 과열 경쟁이다.

 

에이젼트에게 가장 곤란한 질문이 바로 오퍼를 얼마에 써야 할까요?” 라고 한다.

 

부동산 에이젼트가 점쟁이가 아닌 이상에는 실제 낙찰 가격을 예측하고 그렇게 조언하는것은 불가능한 일이다. 단지 복수오퍼=오버프라이스 오퍼 라는 공식은 이미 대부분의 바이어들에게 암시적으로 나마 인지되어 있는듯 하다.

 

이런 경우 주택 거래 가격과 감정가의 차이를 걱정하지 않을수 없다.

 

셀러들이 부르는 게 값이 되면서 감정가가 거래 가격보다 낮게 산정될 경우 일부 바이어들은 모기지 대출을 받지 못하는 경우가 발생한다. 모기지 대출 거절에 따른 위험을 피하기 위해 현금 구매자나 다운페이가 높은 바이어와 거래하려는 것이 셀러들의 최근 추세다.

또한 오퍼 경쟁을 뚫기 위해 바이어 보호 조항인 컨틴전시 조항을 포기하는 바이어들까지 늘고 있는 점도 요즘 보이는 과열 경쟁 양상을 설명하는 장면이다.


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