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건물을 새로 신축하거나 Tenant로서 건물 일부를 임차하여 비지니스를 시작하면서, 소유주체인 개인 또는 회사가 미래에 발생할 사고로 인한 손해를 모두 감당할 없다고 판단하면 일정한 비용을 지불하고 보험을 구입하여 Risk Transfer하게 되는데, 어떠한 경우에 Builders Risk라는 보험을 가입해야 하는지 알아보도록 하자.

1. Builder's Risk Insurance?

새로운 건물의 신축 또는 Renovation공사에 사용되는 자재(Materials), 장비(Equipment), 구조물에 발생하는 손해(Damage)를 보상하며, 공사가 완료되고 건축물이 비지니스를 할 수 있는 상태가 되면 Coverage가 종료되는 다소 특별한 Property보험이다.

 

2. 누가 보험을 가입해야 하는가?

공사를 진행하는 Contractor가 가입을 하기도 하지만, 대출을 해주는 은행이나 건물주가 보험가입을 요구하기 때문에 이를 증명해야 하는 건물주 또는 사업장의 Owner가 가입하는 것이 더 편리하다.

 

3. 보험의 가입기간은?

통상적인 Commercial 보험의 가입기간이 1년이지만, Builder's Risk의 경우에는 공사에 필요한 기간만큼만을 정해서 보험을 가입할 수 있다. 보험가입기간의 종료일은 비지니스의 매매일, 공사 완료일, Policy만기일 중에서 빠른 날자가 된다. , 비지니스가 매매되면 더이상 보험이 필요없게 되고, 공사가 모두 마무리되고 비지니스를 시작하게 되면 일반 사업체 보험으로 전환해야 하기 때문이다.

 

4. Coverage?

Renovation이나 건물의 Improvement에 소요된 비용, 공사에 필요한 부가 장비(Scaffolding ), Pollutant Clean-up 비용 등을 보상한다. 예를 들어, $2,000,000 상당의 신축 건물이 30% 정도 공사가 진행된 상태에서 토네이도로 건물이 전부 파손되면 $600,000의 건물 보상금과 부서진 장비 및 쓰레기 치우는 비용을 받게 되고, 건물이 90% 완공된 상태에서 화재로 전소가 되면 $1,800,000의 건물 보상금을 받을 수 있게 된다.

 

5. Builder's Risk 보험이 있으면 Contractor의 보험은 필요없나요?

앞서 설명한 바와 같이 Builder's RiskProperty보험이기 때문에 제3자에게 발생하는 피해를 보상하지 않는다. 공사 중 발생할 수 있는 제3자에 대한 피해는 공사를 담당하는 Contractor의 잘못으로 발생하기 때문에 공사를 담당하는 ContractorLiability보험으로 Cover 하여야 한다. 흔히 발생하는 사고로 Nail Gun에 지나가는 행인이 맞거나, Paint 작업 중 주차되어 있는 차량에 Paint가 뭍거나, 전기작업을 잘못하여 전체 빌딩의 전기가 끊어지거나, 수도배관이 파손되어 옆 Tenant 쪽으로 물이 스며들거나, 화재가 발생하여 건물에 Damage를 입히거나 하는 경우인데, 명확히 공사 중 발생한 사고라면 공사를 진행하고 있는 ContractorLiability 보험만이 위 손해를 보상할 수 있으므로 공사를 맡길 때 잘 확인하여야 한다.

 

6. 비지니스 보험을 가입하였는데 그것으로는 안되나요?

비지니스 보험, Builder's Risk, ContractorLiability 보험은 각각 다른 영역을 보상하도록 설계되어 있기 때문에 어느 하나를 가입하였다고 해서 다른 보험에서 보상하여야 할 영역까지 Cover할 것으로 판단해서는 안된다. 비지니스 보험은 비지니스를 운영하는 동안에 발생하는 사고를 보상하고, Builder's Risk는 공사기간에 발생하는 재산적 피해만을 보상하고, ContactorLiability는 공사기간에 발생하는 Liability 사고를 보상한다. 따라서, 공사를 진행하는 동안은 Builder's RiskContractorLiability 보험이 실제적 역할을 하게 되고, 공사를 마친 후 비지니스가 시작되면 비지니스 보험이 Propertyliability 모두를 Cover하게 된다.

 

6. 건물주가 비지니스 보험을 가입하라고 하는데?

건물주들은 무조건 세입자(Tenant)들에게 비지니스 보험을 가입하도록 Lease 계약서를 통해 강제하고 있다. 보험의 구조를 잘 이해하고 있는 건물주들은 Tenant가 계약 후, Renovation을 한다고 하면 ContractorLiability 보험을 증명하라고 하고, Tenant Improvement Money를 제공하는 경우에는 Builder's Risk보험을 증명하라고 하지만, 일반적인 건물주들은 비지니스 보험만을 요구하고, 세입자들에게 비지니스 보험증명서를 제출해야 Key를 주는 경우가 많기 때문에 실제 비지니스가 시작하지 않아도 비지니스 보험을 가입해야 하는 경우가 많다. 앞서 언급한 것과 같이, 실제 공사 중에 일어난 사고의 경우 비지니스 보험에서 Cover하지 않는 점에 주의하여야 한다.


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