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미국에서 집을 처음 장만하시는 Buyer 들 에게는 주택을 구입하는 절차가 매우 복잡하게 느껴질 것이다.

 

하지만 이는 미국에 평생 살아온 사람들 한테도 혼동이 되기는 마찬가지이다. 보통 가족이 평생동안 두 세번 집을 옮긴다고 생각하면 주택구입 절차를 완전히 이해하고 기억하기는 쉽지 않기 때문이다.

 

물론 한국에서 주택 구입을 할때와 많은 차이가 있겠지만, 현장에서 일을 하는 필자의 경험에 의하면 매매 절차중에서 주택 바이어들의 이해도가 가장 낮은 부분이 바로Title Insurance 의 가입 여부이다. 번역을하자면 집문서 보험 증서 라고 하는것이 가장 가까운 의미로 이해할 수 있는 용어인데, 이 보험 가입의 필요성이나 중요성을 이해하는 바이어들은 그리 많치 않은것이 현실이다.

 

Title Insurance를 오더 한다는 말은 타이틀 보험을 구매한다는 말과 같이 사용할 수 있다.

 

보통 Seller Buyer 를 위해서 사주는 것이 대부분이지만, 경우에 따라서는 Buyer가 구입을 해야하는 경우도 생긴다. 은행 차압 주택을 구입하거나,” Short Sale” 주택을 구입하는 경우에 Seller쪽에서 Title Insurance Buyer 한때 떠맡기는 경우도 있기 때문이다.

 

Title Insurance의 주목적은 집문서에 문제가 생길수 있는 모든 경우를 조사를 해서 Buyer Buyer 의 은행을 보호해 주는 것이다. Title Insurance회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer 가 구입하고자 하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어 있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아 있는지, 재산세 는 밀린것이 없는지 등 은Title Insurance 회사가 조사를 하게되는 몇가지 예를 들은 것이고, 이외에도 더 많은 것이포함이 되어있다.

 

한예로, Buyer 가 새로 짓는 주택을 분양 받을때 생길수 있는 분쟁에서 보호를 받을수가 있다.

 

만약에 주택단지를 시공을 하는 회사가 하청업자에게 줄 대금 을 채납한 경우에 하청업자는 그주택에 저당권 (Lien) 을 설정을 할 수있고 Title Insurance가 없었을 경우에는 새로주택을 구입한 Buyer 가 책임을 져야하는 경우가 생긴다.

 

또 다른 경우는, 이웃과의 경계선 때문에 생긴 분쟁이나 Utility Company들이 내 주택 경계선 안 으로 들어올 권리가 있는지도 조사를 미리 해준다.요즘에는 거의 모든 Title Insurance 보험증서는 ALTA(American Land Title Association) 라고하는 보험증서 를 발행을하는 데 ALTA 보험증서는 보험회사가 조사를 할때에 혹시라도 누락이 됐던 부분이 문제가 됐을시에도 보상을 해주는 조항이 있기때문이다.

 

그러면 우리가 자주 듣게되는Title Commitment 는 무슨 뜻이며 어떤 의미로 사용되나?

타이틀 커미트먼트란 타이틀 회사가 클로징때 바이어를 위해 타이틀 보험을 제공하겠다는 약속을 하는것을 의미한다.

Title commitment 통해 매매 당사자와 랜더가 마음 놓고 클로징때까지 매매를 진행할 수 있는 것이다.


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