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2020년 주택 구입은 2019 세금 보고 준비로 부터 (자영업자들을 위한 Tips!)

 

  • 주택 융자 심사 시 Depreciation & Amortization과 Ordinary Business Income 을 합한 금액으로 수입 산출 (비지니스 업종에 따라 감가상각 금액의 차이가 있음)

  • 운영 기간 5년 이상 & Good Credit: 5년 이상 운영한 경우 1년치 세금 보고서 만으로도 진행 가능

 

2019년도 세금을 납부한지 오래 되지도 않은 것 같은데 다시 세금 보고를 준비 해야 한다는 사실은 자영업자들을 한숨짓게 만듭니다. 매 년 세금과의 전쟁을 치루면서 올해는 얼마를 줄였는지가 가장 큰 고민중 하나가 아닌가 생각 됩니다. 2020년도 주택 융자 신청을 계획 하고 있으신 분들 중 자영업을 운영 하시는 분들께서는 세금 절약과 융자 금액 상승 이라는 두 마리의 토끼를 동시에 잡는것은 매우 어려운 일이라 먼저 말씀 드려야 할 것 같습니다. 심사관의 입장에서도 세금 보고 금액이 높은 Borrower에게 더 많은 금액을 대출해 드릴것이기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 조금이라도 세금을 더 절약 하시면서 주택 융자 대출 금액을 높일수 있는 방법들 중 두 가지 사항을 나누고자 합니다: 감가상각 (Depreciation & Amortization) & 운영 기간 (Business Operating Period).

 

<Depreciation & Amortization>

감가상각(減價償却, Depreciation) 이란 매년 발생하는 자산의 가치 감소를 세금 보고서에 반영한 것입니다. Land를 제외한 유형과 무형 자산이 모두 포함 되며, 빌딩, 기계, 차량, 가구, 장비, 컴퓨터 소프트웨어, 저작권 등이 이 항목에 속하게 됩니다. 지난해까지 보고 하셨던 세금 보고서 페이지들 중 아래의 페이지를 찾아서 보시면 이해에 도움이 되실 것 입니다 (그림 1-1 참조).

<그림 1-1. 감가상각 세금 보고서 항목>

 

매년 초 회계사 사무실로 전달 하실 기록지 중 아래의 Worksheet과 같이 정리 하신 후 전달해 주신다면 회계사께서 놓치는 부분 없이 회계 처리를 하시는데에 도움이 될 것입니다 (그림 1-2 참조).

<그림 1-2. Depreciation 기록지>

 

회계 보고시 감가상각을 최대한 올릴 수 있다면 세금도 절약 하면서 주택 융자를 진행할 때에도 도움이 될 것입니다. 하지만 모든 비지니스 업종이 이에 해당하지 않을 것입니다. 예를 들어 빌딩, 장비들과 같은 많은 유형/무형 자산을 필요로 하는 비지니스(세탁소, 식당, 건설업 등)를 운영 중이시라면 Depreciation 항목을 높일 수 있는 기회가 높으시지만, 서비스 업이나 Office Business, Cell Phone Business, 또는 Martial Art와 같은 업종에 계신 분이라면 많은 장비를 구입하실 기회가 상대적으로 적기 때문에 Depreciation 항목을 높일 기회는 적어지는 것입니다. 

 

<Ordinary Business Income + Depreciation 를 수입원으로 반영>

주택 융자 심사때에는 비지니스 세금 보고서 맨 첫 장 21번 항목의 Ordinary Business Income(Loss) 과 14번 항목의 Depreciation을 합한 금액을 수입원으로 사용할 수 있습니다. 따라서 세금 보고시 14번 항목으로 보고할 사항들이 있으시다면 꼭 놓치지 마시고 위의 Worksheet을 작성하여 회계사 사무실에 전달 하시길 바랍니다 (그림 2-1 참조).

 

<자영업 운영 기간 5년 이상인 경우>

1120-S는 Corporation 을 운영하고 계신 자영업자께서 세금 보고 하실떄 쓰는 양식 입니다. 오른쪽 상단 E 항목을 보시면 ‘Date Incorporated’ 가 있습니다. 이 기간이 5년 이상일 경우에는 주택 융자 심사시 최근 1년치 세금 보고서 만으로도 진행할 수 있습니다 (그림 2-1 참조).

<그림 2-1. Corporation 세금 보고서 첫 페이지>

심사관의 입장에서 보았을 때 매 월 꾸준한 페이먼트 납부 능력을 보는 것이 심사에 가장 중요한 사항일 것입니다. 5년 이상의 기간 동안 비지니스를 꾸준히 운영해 오셨다면 심사관은 해당 비지니스의 생존 능력을 높게 볼 것입니다. 따라서 최근 1년치의 세금 보고서 만으로도 수입원을 인정하게 되는 것입니다. 

하지만 위의 조건과 더불어 크레딧 점수 (Credit Score)도 어느 정도 뒷받침 되어야 하는 점을 참고하시길 바라며, 대략 2-3개월 정도를 두고 크레딧 점수를 향상 시킬수 있는 방법이 많이 있으니 상담을 하실때 같이 문의 주시길 바랍니다. 

 

다른 정보를 원하시는 분들은 카카오톡에서 ID: MK1177 서치 후 ‘채널 추가’를 해 주시거나, 이메일 SL@PHL101.com 으로 문의 주시길 바랍니다.


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