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금융 혹은 부동산 관련 업무를 하고 계신 분들을 제외한 대부분의 독자들께서는 아마도 처음 들어보는 사항들을 기술하려고 합니다. 부동산을 구입할때 반드시 일정 금액(예를 들어 매매 금액의 20% 정도)Down 하고 은행에서 융자를 받아야만 부동산 구입을 할 수 있다고 생각하시는 분들이 많을텐데 꼭 그렇지만은 않습니다.

이번글에서는 Conventional Loan, SBA Loan, 혹은 FHA Loan 등과 같이 많이 들어보던 일반적인 융자형태가 아닌, 다소 복잡하지만 부동산 매매시 사용되는 몇가지 특별한 융자 방법을 소개하려 합니다.

상업용 부동산의 경우, 일반적인 주택구입시 융자를 받는 것과는 많은 차이가 있습니다. 우선, Lender(금융기관)의 심사기준이 천차만별이고, 준비해야할 서류도 많고, 한마디로 융자 받기가 쉽지 않습니다. 그래서, 각각의 Case별로 융자를 좀더 쉽게 받을 수 있고, 여러 이유로 융자를 받기 어려운 경우에 쓰이는 몇가지 특별한 융자 방법에 대해 소개합니다.

 

Loan Assumption (Seller로부터 기존의 융자 인수)

Seller가 매각하려는 부동산에 가지고 있는 융자를 인수하는 방법입니다. 상업용 부동산 매매시 많이 사용되는 방법입니다.

Loan Assumption을 하게되면, 비용 절감, 시간 단축, 구비서류 간소화 등의 장점이 있으며, 무엇보다 Lender가 기 부동산에 대해 자세한 내용을 알고 있으므로 새로 융자를 받는 것보다 여러면에서 쉽고 빨르게 진행됩니다.

Buyer 입장에서는 Down Payment를 적게 할수 있고, 이자율도 유리한 조건을 가질수 있다는 장점이 있으며, Seller 입장에서도 꼭 팔아야 하는데 Buyer가 융자받기 어려운 상황에 있을때 현 Lender에게 요청하여 융자 승인 받을수 있는 가장 쉽고 많이 쓰이는 방법입니다. 물론, Lender 입장에서도 기존의 융자를 다른 Lender에게 빼앗기지 않아도 되는 최선의 방법이기도 하고요.

빠듯한 자산을 가지고 부동산 구입을 계획하실 때에는, 부동산 구입 후에 사용할 운영자금을 어느정도 마련해 놓아야 하므로 Down Payment를 최소화하여야 하는데, 이럴 경우 Loan Assumption이 가능하다면 큰 도움이 될수 있으므로, 부동산 구입 계획이 있으신 독자분들께서는 계약서 서명하시기 전에 Loan Assumption 가능한지 Seller에게 확인해보는 노력이 꼭 필요합니다.

 

Short-Term Financing (단기 융자)

부동산 혹은 Buyer에게 현시점에서 문제가 있어, Lender로부터 융자를 받기 어려운 경우에 쓰일수 있는 융자 방법입니다. 두가지 경우를 예로 들어 보겠습니다.

먼저, 매각하려는 부동산에 세입자가 아예 없거나 혹은 공실률이 높아 Rent IncomeLender가 요구하는 금액보다 낮은 경우, 융자 받을 수 없습니다. 다음으로, Buyer가 어떤 이유로 인해 현재 융자를 받을 수 없는 상황에 놓여 있는 경우입니다. 두 경우 모두, 일반 Lender에게 융자를 받을 수 없는데, Seller Buyer 모두 기 매매를 성사시키기를 원할 경우 사용할 수 있는 융자 방법입니다. SellerBuyer 양쪽의 합의 하에, 부동산에 대한 신탁담보를 변호사에게 위임하고, 소유주 명의를 전환한 후 Buyer가 건물을 인수하고, 일정 기간 후 융자를 통해 자금을 마련할 수 있도록 SellerBuyer에게 단기간 융자를 해주는 방법입니다

실례를 들어보면, A가 융자가 없는 백만 달러짜리 건물을 소유하고 있고, 이 건물을 B에게 매각하려고 합니다. 그러나, 현재 세입자가 없어 Lender로부터 융자 받기 어려운 상황인 경우, A는 변호사에게 일정기간 건물에 대한 신탁담보의 이임을 중개토록하고, B로부터 일정금액의 Down Payment만을 먼저 받은 후 나머지 금액에 대해서는 단기 융자의 형태로 건물을 매각하는 것입니다. B는 이후 세입자를 들여 Lender로부터 융자를 받고 A에게 나머지 건물 대금을 치루는 형식입니다.

 

Wrap Around Loan(Wrap)

Seller Financing의 한 종류이며, 융자를 받기 어려운 경우에 쓰일 수 있는 방법중 한가지 입니다. Wrap Around Loan이 성사되기 위해서는, Seller가 가지고 있는 현 융자의 Lender로부터 승인을 받는 것이 우선시 되어야 합니다.

간단히 설명하면, 부동산 매매시 매매가에서 Buyer가 지불한 Down Payment를 제외한 금액을 Seller가 융자해 주는 방법이라고 보시면 됩니다. 다만, Seller가 현재 가지고 있는 융자는 계속 지속되므로, SellerBuyer로부터 받는 월납입금중 일부를 계속해서 Lender에게 보내야 하며, Buyer가 월납입금을 지불하지 않을시 Foreclosure(압류)를 통해 다시 소유권을 획득할 수 있는 권리가 있습니다.

위의 세가지 경우 모두, 융자를 받기 어려운 상황에서 시도해 볼만한 방법들이며, 복잡하고 상황에 따라 염두에 두어야 할 부분들이 많은 융자 형태이기 때문에, 혹시 위의 방법을 택할 계획이 있으신 독자분들께서는 반드시 전문 변호사와 전문 회계사의 조언을 듣고 결정하시기를 당부 드립니다.

그리고, Seller 혹은 Buyer 입장에서 부동산 매매 계획이 있으시다면, 억지로 매매를 성사시키기 위해 위의 방법들을 찾기 보다는, 먼저 일반 은행으로부터 융자를 받을 수 있는 조건들을 하나씩 준비해 나가시기를 부탁드립니다. 위의 방법들이 불법 혹은 나쁜 방법들은 아니지만, 일반적인 융자가 어려운 경우에 택할수 있는 차선책이므로, Seller 혹은 Buyer에게 큰 부담이 될 수도 있다는 점 명심하시기 바랍니다.


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