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주택융자의 일반적인 진행절차는 어떻게 되고 렌더 쪽에서 어떠한 일들이 일어나고 있는지를 살펴봄으로써 융자 진행과정에 대한 이해를 돕고, 융자담당자, 홈바이어, 부동산 에이전트간의 의사소통에 도움이 되고자 한다.

 

 

융자 진행과정을 다음과 같이 네 단계로 나누어 볼 수 있다고 생각한다.

 

신청단계, 심사단계 (초기승인), 검증단계 (최종승인), 클로징 단계 가 그것이며, 각각의 단계의 특징은 무엇이고 누가 주된 역할을 하는지를 살펴봄으로써 융자진행 절차에 대한 이해를 돕고자 한다.

 

먼저 첫째로 융자 신청단계이다. 바이어가 융자를 신청하면 융자담당자(론 오피서)는 제일 먼저 신청자의 자격요건을 검토한다. 이를 위해 신청자로부터 여러 가지 관련 서류와 정보를 받는데 손님의 신속하고 정확한 자료 제공이 아주 중요하다.

 

신청인으로 부터의 서류수집과 융자 계획이 끝나면 융자담당자(론오피서)나 프로세서는 데이터를 시스템에 입력하여 손님의 파일을 만든다.

 

이를 오리지네이션(Origination) 이라고 부른다. 이 단계에서 론오피서나 프로세서는 크레딧 리포트도 뽑고, 감정도 주문하고, 타이틀회사 등을 접촉해 필요한 서류도 접수하고, 손님이 원할 경우 이자율도 락인한다. 이 융자신청, 즉 오리지네이션 단계는 보통 2~5일 걸린다.

그리고 융자담당자와 프로세서는 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 심사부로 제출하는데 이를 ‘submission’이라고 한다. 융자가 심사부로 넘어가면 심사단계가 된다.

 

심사부로 제출된 서류들은 순서에 따라 심사 담당자가 심사를 하는데 이를 언더라이더(Underwriter) 라고 하며, 승인여부를 결정하는데 보통 1~3일 걸린다.

 

심사 결과는 보통 approval(조건부 승인), suspense, counter offer, decline 등으로 나누어진다. Suspense는 융자승인 여부를 결정하는데 결정적인 자료가 부족할 경우에 그 자료가 충족될 때까지 심사결정을 보류하는 것을 말한다.

 

Counteroffer는 제출된 시나리오대로 융자승인을 해줄 수가 없다고 판단하여 심사담당자가 다운 페이먼트를 더 요구하거나, 융자상품을 바꾸거나, 거주용도를 바꾸거나 할 경우에 승인을 주겠다고 내리는 결정이다.

 

Approval, 즉 조건부 승인이 났을 경우에는 손님에게 commitment letter가 발송되는데 몇 가지 추가적인 서류와 정보제공을 전제로 융자는 문제없이 끝날 수 있다는 편지이다.

론오피서가 바이어나 부동산 에이전트들에게 융자승인 났습니다라고 할 때는 보통 이 조건부 승인, 혹은 초기 승인을 말한다.

 

조건부 승인은 아직 융자과정이 완전히 끝난 것은 아니지만 이 파일에 대해 심사담당자의 생각을 알 수 있다는 점에서 아주 중요한 의미를 지닌다고 볼수 있다. 심사담당자가 초기 조건부 승인을 해주면서 여러 가지 추가서류를 요구하기도 하고 동시에 각종 정보와 서류에 대하여 검증과정을 거칠 것을 요구한다.

 

이 단계를 Condition Follow Up 단계, 혹은 검증단계라고 볼 수 있다. 이때 많은 서류들이 손님을 포함해 다른 관련기관들로부터 접수되는데 타이틀 회사, 보험회사, 콘도의 HOA, 랜드로드, 감정사, IRS, 은행, 직장, CPA 등과 같은 외부기관들과 관련된 내용들이 많아 이들의 협조 신속성 여부에 따라 융자진행 속도가 좌우되기도 한다.

 

이렇게 추가서류들을 수집하는 단계에 각종 검증 (Verification) 절차도 동시에 진행된다. VOE(Verification of Employment), 즉 직장과 직업관련 검증, VOR(Verification of Rent), 즉 렌트 페이먼트를 잘 했는지에 대한 검증, 4506 프로세스, 즉 제출한 세금보고서와 IRS transcript가 일치하는지 등 각종 검증작업이 이루어진다.

 

이러한 일련의 과정이 렌더의 각 관련부서에서 진행되는 동안 대상 주택에 대한 감정이 별도로 진행된다. 대상 주택이 콘도일 경우에는 필요한 경우 콘도 프로젝트 자체에 대한 심사도 별도로 행해지는데 이때 대상 주택이나 콘도 프로젝트에 문제가 있을 경우 융자진행이 지연되거나 심지어 최종 융자승인을 받지 못하는 일도 생길 수 있다.

 

조건부 승인서에 나열된 모든 컨디션들이 취합되고 검증이 완료되면 프로세서는 이 서류들을 심사담당자(Underwriter)에게 넘기면서 최종 승인을 요구하게 된다. 모든 컨디션이 만족스러우면 심사담당자는 최종승인을 하고, 파일은 클로징 단계로 넘어간다.

 

최종 승인을 받은 융자가 안되는 경우는 거의 없기 때문에 클로징 단계에서 종결까지는 사실 시간의 문제라고 보면 된다. 클로징 부서의 담당자(클로저)는 에스크로 오피서와 함께 CD, Closing Disclosure 라는 중요한 서류를 만들게 된다.

 

CD는 최근에 도입한 새로운 서류인데 융자금액, 상품, 이자율 등 융자관련 제반 조건과 비용 등 융자에 관한 모든 내용을 포함하고 있어 손님들로 하여금 타이틀 회사에서 최종 융자서류(보통 론닥이라고 부른다)에 사인하기 이전에 융자의 세부적인 내용을 미리 융자담당자와 살펴볼 수 있도록 하는 취지에서 만들어진 서류이다. 따라서 손님의 입장에서도 융자담당자와 함께 이 서류만 잘 검토하면 타이틀 회사에서 나머지 서류는 형식적인 사인만 해도 된다고 볼 수 있다. 많은 부동산 에이전트들이 요즘도 필자에게 론닥이 언제 나오냐고 물어보는 경우가 있는데 이제는 CD가 언제 나오냐고 물어보는 것이 융자에 대해 좀 아는 부동산 에이전트의 질문이라고 할 수 있다.

 

손님은 CD 사인 후 3일 째(토요일 포함) 되는 날 론닥(융자서류) 사인을 법적으로 할 수 있다. 론닥 사인 후 자금을 송금하는 펀딩과 각종 서류들을 등기하는 리코딩의 과정을 마치면 클로징은 마침내 종결된다.

 

 

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