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Red Bird Re-development

 

 

 레드 버드 재개발 계획

 

 

 

 

위치:   Camp Wisdom  &  South Westmoreland, Dallas

개발 규모:  $157 Million

투자 개발자 : Peter Brodsky

 

 

.하나이다 중의 Top Location 보아야 지켜 계속 우리가 완공될 년후에 5향후 시작되어 공사가 부터 1내년, 있으며 알려져 으로 $157 million 비용은 개발

 

북으로 북으로만 향하는 상권과 새로운 인구 보다는 달라스의 역사를 안고 안에서 쉬던 주민들의 작은 바램 에서부터 출발하려는 깊은 프로젝트로 받아들여 지고 있다.

 

기존의 테넌트들에게도 개발 단계에도 기존의 임대 조건으로 그대로 장사할 있도록 하는 매우 인간적인 대처로 지역 주민에게 호응을 받고 있다.

그러나 레드버드 재개발 프로젝트는 주변의 모든 환경을 선도해 미래의 방향을 제시하는 역할을 하려 한다는 점에서 다른 프로젝트와는 확연히 구별된다.

 

 

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Mixed Use Development 주변 상권과 주거 인구의 토대 위에 용도와 방향을 설정할 있는 것이다.

 

15년간 2% 이자율을 제공함도 동시에 상환 이자는 다시 차후 내야 재산세의 크레딧으로 잡히는 혜택까지 보장 받고 있다.

 

시에서 출원한 $12 million 상환 방식도 매우 파격적이다.

 

Mall 한편을 진입이 용이한 도로를 만들기 위해 기존 몰의 일부인 10 평방피트를 철거하는 결정 역시 브로드스키와 달라스시의 원할하고 신속한 소통의 결과로 이루어진 일이다.

 

지역에도 사무실 수요가 있음을 판단한 브로드스키는 지역 주민회의, 목사회, 행정 직원들과 꾸준한 관계를 쌓아가며 소규모 기업 유치와 지역 투자자들의 참여를 끌어내는대도 성공하고 있다.

 

레스토랑, 일반 상점들과 아웃도어 파크등 상권과 거주 환경을 곳에 모으려는 복합 상권 조성을 주요 방향으로 잡고, 외에 125 객실 규모의 호텔과 사무실도 2층에 위치시키기로 했다.

 

2015 들어 개인 투자가인 피터 브로드스키(Peter Brodsky) 주변 78 에이커 부지를 포함한 341,000 평방 피트 몰을 매입하면서 전체 개발을 복합 상업 프로젝트로 대폭적인 규모 확대를 시도한 것이다.

2000 년도에는 $22 million, 2008년에는 불과 $6.25 million 이었고, 현재는 $13.2 million 상태에서 재개발을 시작하게 된다.

 

달라스 시에서 매긴 감정가 역시 십년 단위로 요동을 쳐왔다.

 

1997 캘리포니아의 투자자에게 팔릴 당시에는 입점율이 65% 지나지 않게 되고 만다.

 

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그러나 이후 저소득층들을 위한 주택단지가 조성이 되고, 이에 따를 학군, 근린 시설들의 질이 낙후 되면서 레드버드 쇼핑센터의 질적 양적 성장은 멈추게 되었고, 이후 계속적인 햐양길을 경험하게 된다.

이후 10여년간은 이곳의 위치와 편의성 때문에 항상 붐비는 최상의 상권이 었다.

레드버드 (Red Bird) 쇼핑센터는 원래 1975년에 지어진 남쪽 달라스 최초의 실내 쇼핑몰 (Enclosed Mall) 이었다.

 

더불어 레드버드 재개발을 추진하는 $15.6 million 규모의 세금 혜택도 보장 받았다.

 

지역 상권의 활성화가 앞으로의 세수 증진에 기여할 것으로 판단하게되는 길고 논쟁의 결과였다.

지난달 달라스 시의회는 만장 일치로 $22 million (한화 250억원) 레드 버드 재개발 사업에 지원 하기로 결정했다.

 

  


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